Ринок нерухомості – особливий вид ринку, на якому об’єктом купівлі-продажу чи застави для отримання кредиту є нерухомість і сукупність організаційно-економічних і відносин економічної власності, які при цьому функціонують. У сучасній економічній теорії до нерухомості відносять землю і все, що знаходиться на або під її поверхнею, незалежно від того, створене воно природою чи людською працею – всі природні ресурси, земельні й лісові угіддя, водні ресурси, родовища корисних копалин і створені людьми будівлі, споруди, насадження та ін.
У країнах із розвиненою ринковою структурою Р. н., обслуговуючи купівлю-продаж об’єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності. В умовах СРСР основні елементи нерухомості (земля, її надра, ліси, води, будівлі, споруди) були державною власністю, не вважалися елементами товарного виробництва за соціалізму (навіть якщо його існування визнавалося), були вилучені з об’єктів купівлі-продажу, що розглядалось як специфіка товарного виробництва за соціалізму. Р. н. поділяють на: 1) ринок землі та інших природних ресурсів; 2) ринок комерційної нерухомості (будівель і споруд
невиробничого призначення); 3) ринок промислової нерухомості (виробничих будівель і споруд); 4) ринок житла. Своєю чергою, кожен з цих ринків поділяють на низку ринків залежно від особливостей об’єктів купівлі-продажу, специфіки їхнього призначення та ін. В усьому світі (крім окремих країн – колишніх республік СРСР) переважна частина землі, передусім оброблюваної, перебуває у недержавній власності, яка є основою ринку землі та інших природних ресурсів, для якого характерні рухливість, регульованість, різноманітність форм організації функціонування. Водночас у результаті аграрних реформ у розвинених країнах та країнах, що розвиваються, змінилися кількісні та якісні характеристики ринку землі (значне зменшення поміщицького землеволодіння, помітне збільшення кількості дрібних приватних власників, зниження орендної плати та ін.). Аграрні реформи в різних країнах свідчать також про значний регулятивний вплив держави на ринок землі: викуп урядом землі у поміщиків, продаж її селянам на пільгових умовах, законодавче обмеження умов оренди землі та ін. Зокрема, в Японії купівля землі селянами була значною мірою номінальною. Регулювання ринку землі в цій країні полягає в тому, що сільськогосподарські землі слід використовувати лише за цільовим призначенням, продавати землю (й успадковувати) можна лише особам зі спеціальною аграрною освітою, які спроможні обробляти її, підтримувати якість, підвищувати родючість землі. За недотримання цієї вимоги навіть законний спадкоємець власності на землю позбавляється своїх прав і отримує гроші після продажу землі “з молотка”. У 1918 у повне розпорядження сільським общинам з наступним розподілом між селянами у постійне користування було надано 365 млн га земельних угідь, проте земля не перетворилася на товар, що є найоптимальнішим варіантом вирішення земельного питання і привласнення державою на цій основі земельної ренти. Тому не випадково у деяких розвинених країнах світу держава викуповує землю у приватних власників. Так, у США з 1996 викуплено бл. 40% сільськогосподарських угідь. Усупереч цій прогресивній тенденції режим Л. Кучми в 90-х XX ст.- на початку XXI ст. започаткував тіньовий характер формування ринку землі, особливо після не легітимного прийняття Земельного кодексу. Унаслідок цього сільському господарству заподіяно значних збитків (див. Приватна власність на землю), а держава привласнює лише незначну частку земельної ренти, розмір якої у разі ефективного ведення сільського господарства становитиме 6-7 млрд дол. Усі чотири види Р. н. поділяють на первинні та вторинні. Особливістю первинного ринку є те, що операції на ньому пов’язані не лише з можливою зміною власників нерухомості внаслідок її перерозподілу, а й з купівлею-продажем реального прирощення ВНП (об’єкти нового будівництва, нових насаджень та ін.). Первинний ринок землі та інших природних ресурсів охоплює всі об’єкти, які вперше з’являються на ньому (наприклад, цілинні землі, землі, що стали придатними для сільськогосподарського обробітку або іншого використання у результаті попереднього “облагороджування”, нові родовища корисних копалин та ін.). Вторинний ринок землі – решта природних ресурсів, що можуть бути використані для виробництва товарів і послуг. Первинні ринки комерційної та промислової нерухомості, житла пов’язані з будівництвом і продажем нових будівель і споруд у галузях матеріального й нематеріального виробництва. Вторинний ринок – операції, пов’язані з купівлею-продажем раніше споруджених будівель, споруд, житла. Кожен із видів як первинних, так і вторинних ринків має свої об’єкти, суб’єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування. Суб’єктами ринків комерційної та промислової нерухомості, житла є: замовники на будівництво або інвестори, які мають право власності на земельну ділянку; підрядники, що здійснюють будівництво; покупці (орендарі) будівель, споруд, житла; кредитори, які фінансують будівництво. Кредитування супроводжує всі операції на Р. н.: надання позик на придбання і впорядкування землі, на будівництво, на придбання житла та ін. З функціонуванням Р. н. тісно пов’язана іпотека (див. Іпотека). Основні економічні поняття і категорії, пов’язані з функціонуванням Р. н., – попит і пропозиція (на об’єкти нерухомості), оренда, земельна рента, ціна (землі, будівель, споруд, житла) та ін. Попит і пропозиція на об’єкти нерухомості формуються значною мірою під впливом тих самих численних економічних, соціальних, демографічних, психолого-традиційних, естетичних, природно-кліматичних факторів, що й на ринку товарів і послуг. Співвідношення попиту і пропозиції в кожний конкретний момент визначає ринкову ціну (див. Ціна землі). Ринки комерційної та промислової нерухомості, житла підлягають регулюванню (контроль за рівнем квартирної плати, можливі обмеження на будівництво в окремих районах і в певний період та ін.).
Loading...